购房利率政策

1. 央行降息，对已经按揭买房的人有啥影响？会减少月供吗？

央行降息，对已经按揭买房的人有啥影响？会减少月供吗？

有一定的影响，但不大。为什么呢？

从某种程度上来说，央行降息有几种情况，比如说，你的还款额度会减少。

买房人压力会稍微减少，但不会有多少。

对买房，银行的降息，建议最好以个人的实际情况来考虑，不建议考虑的太多。

央行降息，对已经按揭买房的人有啥影响？会减少月供吗？

利率下降，对于已经按揭买房的人来说绝对是个利好消息。利率降低了，自然每月所支付的利息就少了，每月月供就会减少了。

根据中国人民银行2019年8月17日的公告，改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，改变原来的***基准利率为***市场报价利率定价，意在进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，今后央行每个月都会公布当月的LPR水平，做为商业银行***报价的参考基数，各家商业银行则根据自身的实际情况加点基数，来确定当期***的利率价格。新发放的住房贷款利率按照LPR加点方式定价，对于2020年1月1日前已发放的和已签订合同但尚未发放的参考***基准利率定价的浮动个人住房***均要进行***定价基准转换业务，对于原合同借款期限在5年及以下的，参考2019年12月的一年期LPR水平，原合同***期限在5年以上的，参考5年期以上LPR水平。

***如题主所讲的2019年12月确定的房贷利率为5.19%，则是在当月五年期以上LPR4.8%的基础上加点39个基点，按照***协议签订时确定的“每年1月1日调整”或“***发放日在每年的对应日期调整”方式来进行选择下年的***利率调整时间。如果当时确定的是“每年1月1日调整”方式，待到2021年1月1日，银行则会根据2020年12月的LPR水平来对当期的房贷利率进行调整，***设2020年12月LPR已降至4.65%（目前2020年7月份为4.65%），较2019年12月的LPR水平下降了15个基点，则当期房贷利率调整后的利率水平为5.04%（4.65%+39个基点），相应的每月月供就要下降。以***100万元30年期以例，等额本息还款方式下，则每月月供从原来的5484.93元下降至5392.69元，每月下降了92.24元，30年可减少利息支出3.32万元，实实在在减轻了购房者的成本利息支出。

今年以来，因受***疫情影响，整体经济受到严重冲击，发展状况面临严竣挑战，为了稳定经济发展，保持扶持民生，金融政策服务总体战略，加大信贷扶持助力服务力度，利率政策LPR水平今年有望继续维持在当前水平并有向下走低的可能。尽管当前月份一时无法随LPR水平降低而紧跟下降当期的房贷利息支付，但随着下一年度1月1日调整日的到来，房贷每月月供就会因LPR水平的下降而减少，实实在在地减轻购房者的利息支出负担享受因LPR水平降低而带来的实惠。

你好，很高兴回答你的问题。

其实一直以来，很多人过度关注房价，而忽视了房贷利息，举个例子，我花费200万买了一套面积为100平的房子，除去60万首付之外，剩下的140万都需要通过***解决，如果房贷利率为5.5%，那么三十年的利息总和为146.16万元，而如果房贷利率上调到5.6%，那么利息总和也会增加到149.33万元。

通过以上对比可以看出，如果房贷利率上调的话，已经按揭买房的人就需要承担更多的利息，那么反过来想，如果央行降息，已经按揭买房的人是不是也可以少还利息和月供呢？很显然，答案是肯定的，但前提是在特定情况下。下面就来仔细谈谈这个问题。

根据你的描述，既然你已经按揭买房了，那么在银行办理按揭的时候，你就应该知道目前房贷利率一共分成两种：固定利率、LPR。从字面意思来看，前者的利率始终保持不变，不论是央行涨息还是降息，对你都没有影响，而后者情况则完全不同，LPR会随着市场冷暖而变动，也就是说如果央行涨息的话，你就需要偿还更多的月供，而央行降息，那么月供自然就会相应减少。

而这也是我所说的，只有在特定情况下，央行降息，才会对已经按揭买房的人产生影响，也就是说选择LPR的人群。下面就来通过具体举例说明。

***设你购买了一套总价250万的房子且为首套房，***金额为150万，***时间为三十年，如果你选择固定利率的话，房贷利率为5.88%，那么算下来每个月需要还贷8877.86元，而且不论是央行涨息还是降息，你每个月的月供都不会因此增加或减少。

可是如果你选择LPR的话，情况就截然不同了，虽然LPR基准利率为4.65%，这比固定利率的4.9%明显低了一些，但是因为受到市场波动的影响，LPR也会上下浮动，例如首套房上调超过150个基点，所以最后LPR为4.65%+1.5%=6.15%，算下来每个月需要还贷9138.42元，而此时正好央行降息，首套房上调100个基点，那么LPR就是4.65%+1%=5.65%，算下来每个月的月供也会相应减少到8658.54元。

央行降息，对整个市场经济都是有影响的，那么对于已经按揭买房的人，会有哪些影响呢？

月供的变化

大多数人买房都会通过首付+***的方式，那么就会涉及到未来20年甚至30年的月供，那么央行降息，对于月供有哪些影响呢？首先，已经按揭买房了，那么***总额是定的，***期限是定的，要影响月供，只有利率水平了，而现在的房贷，利率计算方式有两种，固定利率和LRP利率，简单说明一下，固定利率就是未来不管央行的基准利率怎么变，你的房贷利率一直保持不变，而LRP利率就是说你的房贷利率水平随LRP水平的变化而变化，举个例子，***设你买房的时候是5%的基准利率上浮20%后为6%，那么如果基准利率调整到了6%，那么你的房贷利率就变成了6%的基准利率上浮20%后为7.2%。

央行降息，对于固定利率的房贷，月供不会变化，而对于LRP模式的房贷，月供会变少。

房价的变化（资产价值的变化）

房价的变化取决于多种因素的博弈，而最直接的因素就是钱多钱少，央行降息，就表示要开始像市面上投放货币了，如果其他因素保持不变的话，那么就意味着资产价格会上涨。

很多人都理解错了，所谓的央行降息其实是指的我国人民银行降低***基准利率和降低存款基准利率，这是所谓的降息。而大多数人都理解为lpr下降，那就是大错特错了，因为lpr的走势，并不由央行来直接管理和控制。

1.我国基准利率是由央行直接管理和控制的，是人民银行公布的银行存款、***、贴现等业务的指导性利率，各金融机构的存款和***利率可以在基准利率基础上，进行上下浮。所以基准利率是市场化利率围绕的核心。央行升息降息，全部是在基准利率上面进行操作的。最近一次调整都是2015年的事情了，2020年下调了最后一次。

2.LPR一般指***市场报价利率，它是一个市场化的自由指标。由参与定价的各大商业银行进行报价，报价方式是中期借贷便利利率加点形成的方式，由央行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的***参考利率。且它仅仅包含***利率，不包含存款利率。每月确定更新一次，从去年8月份开始运行，已经下调了3次了。

3.自从2019年10月份起，所有新购买房办理按揭***的，其***利率已经与lpr开始挂钩，所以央行是否降息，同按揭买房人没有任何直接关联了。2020年8月31日之后，原来的存量***买房人利率进行转换之后，同央行是否降息也没有任何直接关联了。

4.为什么没有任何关直接关联呢？因为***买房只有两种利率***方式。一种就是固定利率，永远是按照一个固定利率额计算还款。一种就是“LPR+基点”***利率模式，其利息利率的变化只同lpr挂钩，同其他都无关联。

5.但是同央行基准利率虽然没有直接关联，仍然会有着间接关联。在目前情况下，lpr的走势也会受到央行基准利率的一定影响。我国现在是用两种利率充当基准利率的并行时代，一个就是央行基准利率，一个就是lpr。虽然短期不会取消央行基准利率，但长期会逐渐走向利率的完全市场化，只会保留LPR。央行基准利率将是历史的产物。

经过以上分析，大家终于明白了吧，我们***买房人不需要再去看所谓央行是否降息了，而只需要盯住LPR是否下降了，如果lpr下降，那***月供在每年的利率转换日后，就会向下调整，并且会维持一年不变。

目前从3~5年的趋势来看，lpr还一直走在下行通道上，这就是为什么建议大家进行房贷利率转换的原因。