购房政策调整,北京购房政策调整

1. 最新LPR值由4.85调整至4.8，这种情况下刚需、改善和非自住都该如何配置房产？需要观望还是下手？

最新LPR值由4.85调整至4.8，这种情况下刚需、改善和非自住都该如何配置房产？需要观望还是下手？

LPR报价下调，并不预测房贷市场利率就会下调，特别是10月份CPI高达3.8%的前提下。

10月8日之前，房贷利率以央行贷款基准利率为参考标准，即房贷利率基于央行***基准利率进行一定比例的上浮或下浮。比如上浮10%，房贷利率就是4.9%*110%=5.39%。

然而，房贷通常长达二三十年，存在较大的市场风险，为了双方利益考虑，房贷往往***用的是浮动利率，即基于央行***基准利率进行一定的浮动。但是浮动比例是保持不变的，比如央行基准利率4.9%调整为4.8%，那么业主在第二年往往就以4.8%*110%=5.28%的利率归还相应的利息，其中10%是保持不变的。

在10月8日以后，房贷利率更改为以LPR为参考标准，在LPR的基础上加一定的基点。比如上述5.39%，是在4.85%的基础上加54个基点。而上加的基点如同上述的比例一样，在往后还供是保持不变的。

因此，在10月8日实施新政策之后，尽管从4.9%的参考利率变为4.85%，但房贷利率水平却是走高的，并不会因参考标准改变而改变，它们俩也没有必然关系，只是参考标准发生改变，不要想太多了，如上图。

11月20日五年期LPR从4.85%变为4.8%房贷利率就会下降吗？想多了，它只是2019年09月06日降准0.5%以后的市场延期表现罢了，它本应当在10月份就发生改变的——这也是专家们的预测。

当***利率不会发生改变，而CPI又那么高涨不下，你认为会利好房贷利率吗？推高房价倒有可能，毕竟CPI那么高。***如推高了房价，可能你就买在更高的点位，而不是得到房贷利率的优惠——LPR调整与自住还是投资都没有多大关系，不要见风就是雨。

刚刚，央行调整了房贷基准利率，LPR的五年期的***利率由4.85%调整至4.8%。这个政策用通俗易懂的话来说：***的房贷利率正式下调，购房者的成本将会下降。但冷眼认为，短期内房贷利率不会出现下降，长期房贷利率有下降的可能，购房者如果可以等待的话，可以选择明年上半年购房。

如果我们仅仅局限房地产行业内进行解读，是无法分析出LPR降低的原因的。从***“房住不炒”的政策基调而言，没有任何理由降低房贷利率，解读的结果往往会成为***楼市的政策。但这完全是错误的解读，我们必须从更加宏观的角度解读LPR利率下调。

2019年开始，全球各国纷纷步入降息通道，频繁出台降息措施降低利率，以经济龙头美国为例，在短短三个月时间连续降息75个基点。

2019年8月01日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基准利率下调至2-2.25%。

2019年9月18日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.75%-2%。

2019年10月30日：美联储宣布降息25个基点，将联邦基金利率下调至1.5%-1.75%。

全球特别是经济龙头美国的大幅降低利率，对中国造成极大的压力。不过***至今为止没有动用降息措施，只是通过其他手段来增加市场流动性，从而间接降低房贷利率。

在全球降息的宏观环境下，中国银行借贷利率已经处于较高水平，但如果直接调整银行利率，对经济的副作用较大；通过调整LPR利率是对经济影响小又能有效降低市场利率的最佳选择。

首先：降息周期已经打开：

央行11月18日发布的公告显示，当日开展1800亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率为2.5%，较此前下调5个基点。此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次，此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。

对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业***成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

本次5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，100万***30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。

这只是开始，从猪肉价格逐渐平稳看，未来几个月LPR还将明显下调。

其次：房地产市场政策也开始出现宽松苗头

最近楼市的政策已经出现了宽松趋势：11月中旬部分城市房地产政策：

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期***房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

您好，很高兴回答您的问题。希望您能够对我的答案满意。

回答将从LPR下降的意义、刚需购房者是否该买房、投资者是否该配置房产三方面展开论述。

LPR值下降的意义。

笔者认为在当前“房住不炒”“因城施策”的大环境下，此次LPR由4.85下调整至4.8对楼市实际影响相对有限，主要意义在于其释放的积极信号。除本次降息外，11月16日央行在发布2019年第三季度货币政策执行报告中删除了“房住不炒”的表述，或许这意味着楼市政策进入微调期。这一切还有待进一步观察和确认。

对于该观望还是配置房产，这个问题不能一概而论，不能搞一刀切。毕竟现在买套房，动辄几百万，少则百来万，谁的钱也不是天上掉下来的，应当慎之又慎。

刚需购房者。

对于刚需人群，笔者认为只要资金足够买房，目前是买房不错的时机。毕竟经过近两年房价调控，许多城市的房价都有不同程度的下降。大家不能指望能买在房价最低点，这不现实。既然是刚需，房子是买来住的，有需要价格又合适，就买！

投资型购房者。

对于投资者，笔者认为主要看的是投资预期。如果你还想着像几年前那样，买了房放几年资金翻一番，那我劝你还是别买了，不现实。如果你只是为了保值增值，想让自己的资产抵御物价和通胀，那房子无疑是非常安全的投资产品。如果你自己也不知道你的投资预期，那就持币观望吧。最后，对于那些唱空房价的人，笔者实在难以理解。“房住不炒”并不代表房价要跌，要大跌。毕竟房地产涉及的上下游产业实在太多，不可以也不可能大跌。未来，房价应当是稳中有进的总体发展趋势。

就在三个小时前，一个重磅利好消息终于公开，买房人翘首期盼的房贷利率终于下调。从央行货币政策司公布的数据看，五年期利率较上月下调5个基点，利率由原来的4.85%降至4.8%。从下调额度来看，影响很小，但导向意义明显。作为买房人来说，下调总比不调要好嘛，毕竟又可以节省一些支出。

那么，这一次利率下调究竟可以节约多少呢？

以***100万、按揭30年计算。降息之后，利息总额减少1.1万多元，月供减少32.3元。如果与现在的猪肉价格比较，相当于每个月为大家节约了1斤猪肉了。当然，总量节省1.1万元，还是不错，相当于一个家庭一个月的收入了。

在全球进入降息周期之后，央行本次调低利率实属，“小步缓降”，大概率不会一步到位。按此种情况分析，可能在未来的一段时间内会出现阶段性的利率下调，一次降一点，经过多次调整后，也许房贷就省下一大截了。

当利率下降之时，有人说这是央行为低迷的楼市添加一把火，是为了鼓励刚需购房。这一点从当前来看，还不明确。按央行的总要求仍然是坚持房住不炒，按照银保监会的要求，所有资金不得违规进入房地产。在当前不靠房地产***经济的总原则之中，一点利率的调整并不是楼市放松的信号。

那么什么是楼市放松的信号？一个明显的标志是房贷利率不再上浮或减少上浮利度。按照历史经验，当房贷利率打折的时候就是买房的最佳时间。

当前楼市转冷已成为共识，再次提醒，除了北、上、深外，其它城市的买房仍需等待。本次降息减少1.1万元虽然不多，但也是向好的方向发展。