这个问题好宏观,作为秦皇岛的乡下人,感觉这几年秦皇岛的房价明显是虚高,炒起来的,秦皇岛这个地方就是四线小城市,整体经济发展很一般,旅游产业有待升级,人口也偏少,后续有没有上涨空间,也要从几个方面分析:1、国家宏观政策,会不会容忍地方***靠卖地拉动经济,相关金融监管是不是到位,感觉近期国家对房地产行业的监管明显是从严,土地出让金划归税务就是很好的例子,大的层面国家不会***房地产,肯定影响房价上涨预期;2、从市场角度,秦皇岛城区本身就人口少,无论是秦经济开发区,还是北戴河新区,面积都很大,并且基本都把大部分土地用来盖房子,感觉目前的房子库存数量肯定很大,并且与周边唐山等地相比,房价也明显偏高;目前投资价值不大,买海景房的基本都是北京,天津居多,如果投资旅游地产,真的所说的那种返租收益的话,估计资本早就介入了,还能等我们这种普通人投资,纯属扯淡;3、2016年-2021年秦皇岛房价增长较快,一是因为当时2015年前后秦皇岛是周边的价格洼地,二是国家政策***,其实不光秦皇岛在涨,全国都在涨,燕郊涨的比秦皇岛高,现在不也跌下来了,秦皇岛买房的概念无非旅游投资,养老,其实这俩概念配***在秦皇岛都停留在起步阶段,未来上涨空间也不高
涨不涨就不知道了,应该是不会落价,涨还得看天津,北京的人买不买,有的人说和这没关系,我感觉有,你要说房都是本市的人买了不可信,工资摆在那,现在3000左右的占大多数,秦皇岛整个市外来常住人口少,没有重工业,大企业,留不住人,靠旅游还就一个季度,就是一个夏天看不见海,冬天看不见人的地方……
秦皇岛的房子上涨空间不大。没有经济发展速度,没有新增外来人口,原有居民都有房子,哪来的房子需求?房子是要人住才有价值,空置着只能产生费用。别老看前几年炒房的发了财,就认为今后囤积房子还会发财。时过境迁了,国家房住不炒的政策明白地告诉大家,房子不住就不要买了,空置着会降价赔钱的,它的金融属性已不存在。
秦皇岛老的大型国企大部分倒闭了,像老耀华厂、纤维厂、耐火厂、造纸厂,等等。老的没了,新的企业没有建起来,就业人口下降。再加上港务局业务量下降,山桥、船厂等大型国企也不如以往。居民的收入水平下降,直接影响房价。
秦皇岛的空房率也是比较高的,应该在20%以上。这是因为相当一部分购房者是游客,他们看到这里的房子便宜就买下了作为旅游临时住房,全年大部分时间都是空房。这些房子随时都可能卖掉,直接影响一手房的价格。再就是东北人到秦皇岛买房的很多,尤其黑龙江人,民间大有“黑龙江省秦皇岛市的说法”。随着东北人在秦皇岛落户的人减少,房子的需求量也会减少。
从大趋势来看,我国人口老龄化严重,出生率下降,人口在减少。有有专家预测,未来15年左右的时间里总人口我可能降到12亿以下,而且在今后5年内这种现象就会有所显现。人口数量的变化是影响房价的主要因素。两代一孩化家庭的后代大都会有5套住房,许多拆迁户也都有多套住房,这些房子都将怎么消化?卖给谁?
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