深圳购房政策急需松绑

1. 深圳楼市新政！预售提速，城市更新“松绑”，会导致什么结果？

深圳楼市新政！预售提速，城市更新“松绑”，会导致什么结果？

毫无疑问，现在城市更新的话题是征迁行业内的大热门，在我们科睿哲土地房屋征收综合管理平台参与这一政策具体落地的过程中，发现大家对于这一政策的更新模式还是有些一知半解，今天呢，我们科睿哲就以北京、上海、深圳，这三大已经推行城市更新政策的城市为例，来对这一问题进行解析，让大家对此能有更具象更深刻的理解。

一、北京模式

科睿哲：***引导、市场运作

北京的城市更新的基本原则之一就是：“***引导，市场运作”，充分发挥***统筹引导作用，建立以区为主、市区联动的城市更新行动工作机制，研究制定支持政策，强化统筹推进力度。充分激发市场活力，调动不动产产权人、市场主体和社会力量等各方积极性，多种方式引入社会资本。

项目类型主要为：实施城市更新行动，聚焦城市建成区存量空间***提质增效，不搞大拆大建，除城镇棚户区改造外，原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。

包括：(一)首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建；(二)老旧小区改造；(三)危旧楼房改建和简易楼腾退改造；(四)老旧楼宇与传统商圈改造升级；(五)低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造；(六)城镇棚户区改造六种类型。

二、上海模式

科睿哲：由***建立城市更新协调推进机制

***疫情的对于经济的影响和杀伤力在逐步显现，本来深圳的城市更新一直都是推的比较缓慢，一方面时常被些区域大规划，比如粤港澳大湾区、社会主义先行示范区等的影响导致有意的降低速度，另一方面立项的项目太多，最终实施主体确认的项目占比太少，形成了堰塞湖。

现如今因为疫情原因，开发商的资金压力加大，不仅在预售政策上松绑，连同开发商的监管资金也***取了松绑，也缓解开发商的资金压力，加快已成形的项目尽快入市，短期内供应量只能算恢复或者持平，目的是为了补回疫情停滞期间的进度，不至于房源供应出现断档，导致供应量降低变相传递到市场的价格上涨，***也是为了房地产市场稳健发展，但因为地产周期有滞后性，政策解绑是不是真的可以起到立竿见影追上进度的效果还有待观察，一旦接不上进度就会出现某段时间供应量大幅下降，影响了市场的价格。

深圳的房价高涨是我们有目共睹的。 目前真正推动深圳房价上涨的重要因素就是二手房。二手房可以得到更多青睐在于深圳本身的新房供给量过小。所以如果能够真正改变深圳新房供给过小的弊端，那么也可以在一定程度上抑制二手房价格的上涨。

其实，无论是何种调控手段都无法真正将二手房的价格给抑制住。因为二手房一直以来都是由房东定价，最终也是市场定价。当二手房房源比较紧张的时候，房东就握有二手房定价的主动权，政策是影响不了的。就算政策影响了也会引申为背后的灰色产业，所以说解决二手房的问题还得从新房入手。

在***疫情发生之后，全国各地的房地产市场都陷入停工的状态。尤其是对一些大型城市，外来人员到位较晚，房地产项目开工也就更晚了，这对于深圳楼市而言也是一个比较沉重的打击。原本就紧俏的新房还被搁置了，这也是为什么在疫情过后深圳二手房价格一路狂飙的主要因素。

4月16日，深圳出台新政策：在原有的预售期限基础之上，允许开发商提前预售。这也是在很大程度上缓解的新房当前供给不足的尴尬。有人觉得深圳的新房的提前预售是为了赶上这一波价格的上涨，从而收割一波购房者的韭菜。其实不然！

深圳一直以来都是楼市调控政策制定的先导者，深圳对于楼市调控的整体把握还是非常到位的，让开发商提前预售不论是从二手房房东的心理，还是从购房者的心理上都可以起到一种紧张氛围的感觉，可以释放一种新房即将来到的信号，也可以让不少购房者从争抢二手房房源转到观望新房等待购房机会的位置上。

但是总体来说，深圳目前的新房供给量确实不多，就算深圳的房地产开发商火力全开连轴转，也不能有效地解决当前深圳住房短缺，尤其是新房短缺的问题。所以说该政策最终起到的作用，也只是缓解二手房价格的上涨。等到购房者发现新房子已经不够的时候，二手房房东就会更加主动上调的房价，二手房也会迎来再进一步上涨。